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枫下家园 / 房东 / 问一个投资房报税的问题如果投资房空置四年，中间还进行了装修，想知道怎么处理税务方面的问题。因为没有房租收入，利息，地税还可以抵税吗？装修还可以报折旧吗？
-lcd(LCD);
2020-8-12
{130}
(#13138839@0)
+1
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NO, you can't. I was audited by this
-swing-boat(BERIGHT);
2020-8-13
(#13139353@0)
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谢谢！能不能pm。有很多问题想要求教
-lcd(LCD);
2020-8-13
(#13139482@0)
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audit什么呢？问你要发票之类的？
-criss(criss);
2020-8-13
(#13139496@0)
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利息地税肯定不行，装修也许可以，原则上是投入增加房屋价值。
-gracexueli(懒猫);
2020-8-13
(#13139491@0)
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装修不能2报折旧，但可以加到房屋成本卖出的时候算capital gain
-cupcakelover(Noer);
2020-8-14
(#13141321@0)
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我觉得第一年是可以的，但是每年都是loss就不对了，因为做生意是以盈利为目的的，刚开始有投入很正常，但是每年都是loss，你还继续这个business，就不是以盈利为目的，所以，就不能算是“business”了。
-criss(criss);
2020-8-13
(#13139494@0)
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每年都亏钱，但是最后有capital gain，哎呀，我很迷惑。
-lcd(LCD);
2020-8-13
(#13139876@0)
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如果你的这些花费都是有收据什么的，就报。CRA最多就是deny你的loss而已。但是如果你的loss产生了refund，以后又被deny了，cra会问你收利息的。报CCA没什么意思，以后你卖房子，recapture一样是收入。
-criss(criss);
2020-8-13
(#13139505@0)
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每年的loss是100%打税，capital gain ，recapture是50%打税，
-lcd(LCD);
2020-8-13
(#13139933@0)
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recapture是100%打税。
-abcdefghi(9alphabetic);
2020-8-13
(#13139953@0)
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不要去做
-jtax(吾土吾民);
2020-8-13
(#13139535@0)
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抵啥税？卖房capital gain的还是rental income的。前者的话装修的应该可以，但地税肯定不行。后者你都没出租收入没得抵
-bigfield(大操场);
2020-8-13
(#13139565@0)
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谢谢大家热心帮助。为什么利息地税不能抵income，作为一个投资房，它们是每年的cost。装修后卖房价值升高，装修按我的理解应该可以在报capital gain的时候用。
-lcd(LCD);
2020-8-13
{130}
(#13139865@0)
+2
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可是你没有出租啊，它就不是投资房啊，是你的第二住房（如cottage），是消费品。
-abcdefghi(9alphabetic);
2020-8-13
(#13139868@0)
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如果前面出租了，然后装修后又出租了呢？
-lcd(LCD);
2020-8-13
(#13139882@0)
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有道理，可以解释地税利息在这年不能地税，因为这年不算投资房，算第二住房。即使是第二住房，装修也应该可以抵capital gain吧
-lcd(LCD);
2020-8-13
(#13139902@0)
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那肯定可以。
-abcdefghi(9alphabetic);
2020-8-13
(#13139913@0)
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那是不是就留着收据，卖房的时候可以用这些收据吗？
-lcd(LCD);
2020-8-13
(#13139934@0)
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如果二十年后再卖房，收据还有用吗？
-lcd(LCD);
2020-8-13
(#13139937@0)
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收据当然要留着，只是你装修当年就要报capital cost，CRA当年就可能查你的收据。每年的capital cost报税时会自然累积
-abcdefghi(9alphabetic);
2020-8-13
(#13139945@0)
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太谢谢啦！太专业了！
-lcd(LCD);
2020-8-13
(#13139951@0)
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她报不了capital addition，因为不是出租房，不需要report任何东西。
-criss(criss);
2020-8-13
(#13140231@0)
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什么是capital addition，？我又糊涂了
-lcd(LCD);
2020-8-13
(#13140376@0)
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简单说，你的房子是capital asset，你往房子上面“加”可以用很久的东西，就是capital addition，比如装修。你什么时候需要告诉CRA你加了这些东西呢，在你从这些增加的东西中得利了（产生收入了)，比如说，你是自住房，你只有在卖掉的时候得利了，所以那个时候你告诉cra，我花了这么多的钱装修了房子。如果你是出租房，你开始出租的时候就要可以和cra说了。现在你是cottage（就是你说的第二住房），你没有出租，也没卖掉，你和cra说不上。所以不存在当年就报capital cost这一说法。
-criss(criss);
2020-8-13
{439}
(#13140398@0)
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还需要研究一下T776里面CCA 那一部分。如果我装修厨房，应该放在area A,还是area B，是应该当年报税的时候就该claim吧？
-lcd(LCD);
2020-8-13
(#13140482@0)
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每年loss就不是“生意”了,我前面说了，生意要以赚钱为目的的
-criss(criss);
2020-8-13
(#13140578@0)
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我觉得不应该卖房的时候claim，如果以后继续出租，应该还有cca的折旧，
-lcd(LCD);
2020-8-13
(#13140484@0)
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CCA 是up to，你可以选择claim 0 到 max。你说的claim是？
-criss(criss);
2020-8-13
(#13140572@0)
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当然claim 0 了，等到以后有出租收入的时候再继续claim。求指教，cca可以claim几年，还是claim到0 为止。
-lcd(LCD);
2020-8-13
(#13140760@0)
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CCA是根据class算的，你有兴趣学的话，可以去买本taxation书看看
-criss(criss);
2020-8-14
(#13141400@0)
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好的，看来还是得继续学习
-lcd(LCD);
2020-8-14
(#13141608@0)
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可以的，但是只能用一次，如果是capex就是抵capital gain，如果是expense，就抵income。不是用2次。
-criss(criss);
2020-8-13
(#13140215@0)
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你有花费就如实报，为什么不报？cra有不同看法，会和你说的，最多就是deny，你也没什么损失，我上次帖子和你说了。
-criss(criss);
2020-8-13
(#13140219@0)
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谢谢你的建议。我想最终我还是会去问会计师怎么处理。只是想了解一个大概方向，知道后面该怎么做。因为如果说利息地税等是cost，而没有出租收入，那么每年就会有两三万的loss，抵我的income，too good to be true. 如果装修不能算capital cost，将来卖房子的时候，那是投资房，又觉得不合适。还不如卖掉我的自住房，再在旁边买一套自住房。
-lcd(LCD);
2020-8-13
{301}
(#13140371@0)
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Too good to be true的事一般容易引起查税。能不能按出租房抵税要看你买房的目的是不是用于出租。如果有出租收入自然没问题，如果没出租收入怎样说服税局相信你本来是想出租的，租不出去没办法。譬如，有找经纪代理，或者有登出租广告。这些行为证明你主观上是想出租的。但你的情况四年都没出租，要怎样说服税局呢？装修，如果没记错，不能抵其他收入，如果没有出租收入就不能抵。但所有这些，如果没抵过出租收入，最后卖房的时候应该都能算在成本里。否则那些老屋翻建的人亏大了。
-guanshui3000(灌水);
2020-8-13
{316}
(#13140517@0)
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对的第一年没收入正常，每年没有，而且不停投资，会被deny的。
-criss(criss);
2020-8-13
(#13140590@0)
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每年loss就不是“生意”了,生意要以赚钱为目的的。不是生意就没有“business” loss。
-criss(criss);
2020-8-13
{34}
(#13140581@0)
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问问你的会计师吧，我觉得你capex和expense也没有弄明白。
-criss(criss);
2020-8-13
(#13140585@0)
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有没有靠谱一点的会计师推荐，现在的会计师知道的不比我多
-lcd(LCD);
2020-8-13
(#13140765@0)
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这个倒不知道。
-criss(criss);
2020-8-13
(#13140983@0)
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非常感谢！还是这里英雄汇集，能人众多。
-lcd(LCD);
2020-8-13
(#13140788@0)
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会计师给我的建议是:
1) 出租的可抵扣费用是指对出租过程中直接产生的费用，例如地税，保险和维修费用
2)而房租的新装修和新购置电器不算。这类费用可在投资房resell的时候抵扣成本.
仅供参考 :)
-beanzhou(Bean);
2020-10-1
(#13212404@0)