关于Line of Credit -ppmm(蓝妹妹) @费城华人论坛:费城枫下论坛 The Rolia Forum of Philadelphia

关于Line of Credit

ppmm(蓝妹妹)

本文发表在 rolia.net 枫下论坛1.在作mortgage pre-approved的时候你有LOC（就算一分钱没用）要比没有贷到的款额少，因为这笔钱你随时可以用，而且不受任何使用限制（也就是干什么都行，包括用做downpay or lump sum payment），因此银行要扣减给你的贷款额度。
2。LOC的申请各个银行有不同规定，但都同你的收入挂钩，至少30K以上吧，有的银行这个要求更高。利息是浮动的：prime+，加多少也根据个人情况不同有高低之分。而且LOC的还款也不受什么限制，啥时候想全部付清都行，但每个月需要付个3%左右最低额（银行不同这个maitain的比例也不同）；
3。只有5%首期的情况下供房想借用LOC，建议找银行具体谈：a)掌握自己的贷款能力，有LOC 和没有LOC；LOC是多少；b)清楚自己中意的mortgage利率是多少（注意问一下很多银行给5%down的mortgage选择很少），LOC的利率是多少；了解清楚这些之后自己去算究竟LOC买房是否有利。个人情况不同，同样是LOC对别人有利未必就作用在你身上。
4。所谓你担心的副作用，除了还债的压力，利息上涨的风险，实在想不出还有什么了。
5。如果你觉得去银行谈不爽就打电话吧，各个银行的telephone banking基本都可以做这样的服务，同去银行谈没什么两样，除了不face to face。但你可以选用国语服务。至于银行职员不赞成用LOC做downpay，没有的事！这笔钱的使用权利在你，银行只管你是否有能力偿还和每月支付利息就好，其他怎么用是你的事。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

(#574601@0)
Last Updated: 2002-6-13
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Line of credit interest > mortgage interest. so not a good idea. -jeffrey815(Smartiecat); 2002-6-9 (#568047@0)

你现在很简单的，先去银行找MORTGAGE MANAGER，告诉他你的首期是多少，然后给你个贷款额度，看你能贷多少钱，你就自然而然知道你可以买多少价格的房子了。 -realtor(Bonnie); 2002-6-9 (#568186@0)

不瞒你说，去了，能借20来万，但要交九千块保险。我现在在想能否从line of credit上弄点钱多交点downpayment，就能省点保险费，但不知是否可行，以及是否合算 -xiaopang(xiaopang); 2002-6-10 (#568213@0)

银行干吗？银行必须考虑你的还款能力，然后才给你贷款。你从LINE OF CREDIT借钱，还款能力自然降低，银行还会借给你那么多钱吗？ -rollor(Rollor); 2002-6-12 (#572960@0)

but I need to borrow less mortgage by paying more downpayment, and avoid insurance at the same time. -xiaopang(xiaopang); 2002-6-12 (#573863@0)

Line of Credit会影响你的房屋贷款额度。如果没有Line of Credit你可以贷到200K的话，那有个2万的credit一般就只能贷到170-180K左右；此外， -ppmm(蓝妹妹); 2002-6-12 {132} (#573949@0)
Line of credit的利息通常是prime+, 而且每月必须还3%左右（不同银行规定不同）。仔细计算一下，不同的情况，Line of Credit起的作用也不同。

我没有遇到这种情况。我在付首期前申请了7万多的LOC(Royal3万，TD 1.15万，CIBC3万)，我爱人还有3万在Royal。mortgage未受任何影响。 -fisher38(渔父); 2002-6-13 (#574682@0)

在你做mortgage的时候银行是不会主动告诉你这些情况的，银行要做的只是计算你的mortgage可以贷到多少。7.15万LOC并不等于 -ppmm(蓝妹妹); 2002-6-13 {272} (#574874@0)
直接扣减你的房屋贷款能力7.15万，有个计算公式，而且同你是否keep balance也有关系。还有，不论LOC or Mortgage贷款额度同家庭收入有很大关系，正比。也许你需要的mortgage已经足够了，那高额的LOC对你的贷款限额就没什么影响了。还有你的downpay付得足够多的话，银行也会鼓励你增加LOC额度。

可能是这样。我在#574729也琢磨是这样。 -fisher38(渔父); 2002-6-13 (#574946@0)

可行，又合算。我就是这么干的。 -fisher38(渔父); 2002-6-12 (#573267@0)
line of credit额度是从你已还的款算出来的,怎么多借? -weber(开悍马不喝酒的令狐冲); 2002-6-12 (#573872@0)

你说的是房屋抵押做的Line of Credit；他问的是unsecured line of credit, 利息要高一些。 -ppmm(蓝妹妹); 2002-6-12 (#573958@0)

Hi, mm, you seem to be an expert on this. Could you please give me more info, especially will there be any bad outcome by doing this? -xiaopang(xiaopang); 2002-6-12 (#574011@0)

关于Line of Credit -ppmm(蓝妹妹); 2002-6-13 {1146} (#574601@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛1.在作mortgage pre-approved的时候你有LOC（就算一分钱没用）要比没有贷到的款额少，因为这笔钱你随时可以用，而且不受任何使用限制（也就是干什么都行，包括用做downpay or lump sum payment），因此银行要扣减给你的贷款额度。
2。LOC的申请各个银行有不同规定，但都同你的收入挂钩，至少30K以上吧，有的银行这个要求更高。利息是浮动的：prime+，加多少也根据个人情况不同有高低之分。而且LOC的还款也不受什么限制，啥时候想全部付清都行，但每个月需要付个3%左右最低额（银行不同这个maitain的比例也不同）；
3。只有5%首期的情况下供房想借用LOC，建议找银行具体谈：a)掌握自己的贷款能力，有LOC 和没有LOC；LOC是多少；b)清楚自己中意的mortgage利率是多少（注意问一下很多银行给5%down的mortgage选择很少），LOC的利率是多少；了解清楚这些之后自己去算究竟LOC买房是否有利。个人情况不同，同样是LOC对别人有利未必就作用在你身上。
4。所谓你担心的副作用，除了还债的压力，利息上涨的风险，实在想不出还有什么了。
5。如果你觉得去银行谈不爽就打电话吧，各个银行的telephone banking基本都可以做这样的服务，同去银行谈没什么两样，除了不face to face。但你可以选用国语服务。至于银行职员不赞成用LOC做downpay，没有的事！这笔钱的使用权利在你，银行只管你是否有能力偿还和每月支付利息就好，其他怎么用是你的事。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

兰妹妹，确实是专家。鼓掌！！！ -decmaxn(识途老马); 2002-6-13 (#574653@0)
蓝妹妹，在买房之后，还款到一定程度，是不是就可以以房子为抵押获得利率较低的LINE OF CREDIT？现在有家银行说，如果从他们那里贷款购房，一年以后，就可以抵押房子借LOC。我在考虑这个条件有多大价值。 -rollor(Rollor); 2002-6-13 (#574889@0)

请蓝妹妹回答。我个人是不把房子作为抵押的。一旦我还不起LOC，想别的办法。绝不能把房子赔进去。 -fisher38(渔父); 2002-6-13 (#574940@0)

回答什么？你自己已经有了主意。secured or unsecured无非就是利息的差别而以，对于很少用到它的大多数中国人来说利息高一两个百分点有什么关系。 -ppmm(蓝妹妹); 2002-6-13 (#574973@0)

Hi,蓝妹妹, Could you please tell me whether the following is true or false? Sorry I can't input Chinese now. -xiaopang(xiaopang); 2002-6-13 {267} (#575231@0)
1. "You never know the interest rate and how much you can borrow unless you apply for the LOC formally".
2. "Your credit history also depends on how many times your credit record has been investigated. The more inquiry made to your history, the worse it would be.

Here are my answers for your reference. -ppmm(蓝妹妹); 2002-6-14 {1026} (#577111@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛1.基本上是这样。你不申请，银行不会查你的信用情况，也就无法确定给你的利率确切是多少；但是在申请过程中你可以随时cancel。
2。没听说过。credit history同你什么时候开始建立信用有关，对于大多数移民来说都是从使用信用卡开始的，包括一些较容易申请到的商店卡（sears, bay, etc.）。我猜你要问的是credit score吧，我也不知道这是怎么算出来的，但自从你开始建立credit history起，每个人在credit bureau都有一个打分，当你申请贷款的时候，或者有什么情况需要调查你的信用记录的时候（比如你要lease or finance a car）就要查这个东东。记得很早以前有人贴过一个电话号码，自己可以去查询，不知道查询是否免费。我是懒得关心这个分数的，不论高低该借钱的时候就去bug银行想办法，一家不行换另一家，分数是业内人士该操心的问题，顾客的分数高低与否是银行的贷款标准问题，银行不帮我想办法提高或给我一条出路让我提高就无法给我贷款，也就赚不到我的利息，这是他的损失。（其实各家银行在这个问题上是做足了文章，毕竟处在bankrupcy的边缘的西人要比中国人多得多得多。）
另：我的收入比LG低不少，还身负几个债务，但是lease car的时候居然让我做primary applicant，是不是该说负债越多越光荣？更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

首先，你可以在一家银行做mortgage，去另一家做secured LOC，让你转mortgage是想拉生意（揭开本质，得罪银行，罪过啊罪过）；其次， -ppmm(蓝妹妹); 2002-6-13 {366} (#574958@0)
secured LOC额度大致是这样算的：LOC贷款额度=房屋价值*75%-mortgage贷款额；第三，这种LOC会有$395的验屋费，不象unseured LOC是免费申请，通常银行会不定期地提供免费申请的促销活动，建议在这种时候申请比较划算；最后，有房屋抵押和没有抵押prime+的比例不同，甚至有抵押的就给了prime的都有，需要多侃，建议用刷rolia1/10的精力去搞定银行MM。（不过能够作主给你利率的应该都是JJ/GG了吧）

另外大家一般是和broker谈贷款还是直接去各家银行?我听说在好几家银行同时办mortgage的pre-approval不好。 -xiaopang(xiaopang); 2002-6-9 (#568192@0)

先自己去谈2家试1下，如HSBC，ROYAL BANK，TDBANK，然后打电话给BROKER，看哪个RATE好，1般BROKER可能可以帮你争取更好的RATE。 -realtor(Bonnie); 2002-6-10 (#568303@0)

你还是先存点钱，再考虑买房子吧，不然用光1万多存款，以后每个月还MORTGAGE，太有风险性了。 -xuan99(爱吃鲜肉粽); 2002-6-12 (#572969@0)

interest=prime+your rate. It's good to use it if you don't have 25% of the house price, so that you don't need to pay the insurance. No bad effect on mortgage. -fisher38(渔父); 2002-6-12 (#573260@0)

Thank you. I'll try right away.However, what will affect "your rate"?I heard it's from 1.7 to 4.4. -xiaopang(xiaopang); 2002-6-12 (#573851@0)

据说是你的credit。如果你把mortgage或所有账户都转到这家银行，也可能有帮助。在我把mortgage转到BMO时，他们想给我一份LOC，但利率较高。我是一付无所谓的态度，给就给，但利率高我肯定不用， -fisher38(渔父); 2002-6-13 {50} (#574708@0)
想要business就给我低点。结果他们给我比其他的都低。

You said"no bad effect on mortgage", but ppmm(蓝妹妹) just mentioned "Line of Credit会影响你的房屋贷款额度。如果没有Line of Credit你可以贷到200K的话，那有个2万的credit一般就只能贷到170-180K左右", -xiaopang(xiaopang); 2002-6-12 {214} (#573994@0)
I'm kind of confused. Could you please give me more details, or where can I get information on it. I don't dare to ask the bank directly, 'cause they seem to hate the idea of using line of credit as downpayment.

我也有过这样的想法. 我觉得是可行的. -jjjj(JJ); 2002-6-12 {218} (#574068@0)
只是自己要预计到自己的还款能力. 中国人么, 不是'债多不愁'的主! 你可以去几大银行申请看看哪家给你的LINE OF CREDIT的RATE好, 我查过好象SCOTIABANK的最好.但是还没有去申请过, 不知道容不容易. 有回音的话不要忘了在这里发布一下.
请见我上面回蓝妹妹的帖子。对我个人来讲，的确没有遇到问题。原来和银行要贷90%，回来改为贷75%，他们问我，那缺口的钱怎么办。我就告诉他我要用LOC。他们也没异议。 -fisher38(渔父); 2002-6-13 {126} (#574724@0)
倒是在申请LOC时我没敢说我要用这钱付首期，我说要装修房子。用LOC付首期的主意我也是从一个朋友那里学来的。他先这么做了，也成功了。

也可能是我们的家庭收入还好，即使扣除LOC也能贷出足够的钱，银行也就不在意了。 -fisher38(渔父); 2002-6-13 (#574729@0)

What kind of house have you bought? new or resale? -alan01(alan01); 2002-6-13 (#574835@0)

brand new -fisher38(渔父); 2002-6-13 (#574836@0)

I've bought a 3 bedroom semi-detached house. Maybe we can share some experiences of mortgage, house hunting. Have you bought single house? -alan01(alan01); 2002-6-14 (#577048@0)

当然。不过你我都买过了，还有什么可share的呢：) 是，我买的是single house。 -fisher38(渔父); 2002-6-14 (#577096@0)

If you have 15-20% down payment, you may save mortage insurance by using line of credit. -alan01(alan01); 2002-6-13 (#574818@0)

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