夫妻共同擁有的投資房，有兩種方式，tenant in common 和 joint tenancy -wildwest(人在西部) @费城华人论坛:费城枫下论坛 The Rolia Forum of Philadelphia

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怎麽降低增值稅 -wildwest(人在西部); 4-18 {733} (#16056666@0) +2
有兩招，一個是我自己想出來的，一個是網上看來的。
自己想出來的：
税法规定，买房后第一次报税时，必须说明夫妻俩（或者共同拥有人）各占多少比例，然后以此比例决定租金收入各占多少。以后报税都要以此比例分租金。如果那一年改变比例，那就算是一次买入卖出，就要按增值交税。如果小比例的在夫妻（或者共同拥有人）之间转换拥有的比例，那么不就可以将增值税化整为零的，在几年时间里交掉了吗？
網上看來的：關鍵詞“Vendor Take Back Mortgage”，如果買家從賣家那裏貸款，賣家可以把增值分5年從買家那裏拿回來，這樣，賣家可以把增值分散到5年去報稅。可以Google一下Vendor Take Back Mortgage，比如 https://wowa.ca/vendor-take-back-mortgage。當然買家如果不按時還款，賣家就要像銀行那樣去foreclosure，所以這個辦法比較適用于子女繼承財產。

化整为零？没看出来降低。反而刺激审核系统。有这功夫再排几个楼花不好吗？ -firetrain(火车头); 4-18 (#16056840@0) +2

如果某人50年只能有50萬收入，那麽在一年内全部拿下，還是50年，每年拿1萬，哪一種交稅更高？ -wildwest(人在西部); 4-18 (#16057066@0) +2

为啥收入这么低？ -firetrain(火车头); 4-18 (#16057379@0)

举例而已 -wildwest(人在西部); 4-18 (#16057434@0) +1

税法是这样的。。。你不懂。。。不研究税，不动脑筋，适合只拿T4的人。。。 -newyearpig(lazy); 4-19 (#16058037@0)

一不work，房子没卖就要掏钱交税？二可以研究研究 -idontknowa(idontknow); 4-18 (#16057064@0) +1

第一条为什么不work？能说说理由吗？ -wildwest(人在西部); 4-18 (#16057090@0)

房子还没卖哪来的钱交税，lol -idontknowa(idontknow); 4-18 (#16057249@0)

我準備賣了自住房后，就這麽乾倒幾年，盡量不讓自己成爲0.13% -wildwest(人在西部); 4-18 (#16057255@0)

如果有钱交税可以试试。 -idontknowa(idontknow); 4-18 (#16057256@0)

没有用，税务局里面的人都是税务专业出身，你这就等于一个业余一段突然战胜一个专业九段 -palwang2000(重现江湖); 4-18 (#16057096@0) +2

这个比喻不确切，税务高手都是即使原来是税务局的，也会跳槽去会计事务所或律所挣大钱，留下了的都是庸才。应该说是业余选手挑战职业队里入不了段的。 -grainsw(两只小猪之神勇小白鼠); 4-18 (#16057113@0) +4

但人家有钱请人，人也多，再庸也比业余厉害 -palwang2000(重现江湖); 4-18 (#16057152@0)

稅務法就是稅務法，而且爲了讓公民守稅務法，稅務法專門用淺顯易懂的語言甚至例子來描述，這樣大家可以按法律要求報稅。 -wildwest(人在西部); 4-18 {88} (#16057205@0) +2
所以即使我是業餘的，我只要按照CRA的要求報了，我就是對的，即使CRA來審計，也不會找到問題。

你那方法只是想象，在肉脸都过不去，还能去cra过招 -palwang2000(重现江湖); 4-18 (#16057268@0) +2

肉脸好像只有你在和我過不去，你作繭自縛的精神，小土豆會給與嘉獎的 -wildwest(人在西部); 4-18 (#16057309@0)

我帮你验证一下方法，你不听那也没有办法，方法上我确实和你过不去，作茧自缚可以保护自己，不见得都是坏事，等cra找你麻烦时你还得回头感谢我呢 -palwang2000(重现江湖); 4-18 (#16057314@0) +1

"税务局里面的人都是税务专业出身"就是你在驗證我的方法嗎？驗證我的方法，至少指出我哪裏錯了，而不是指出CRA的人比我水平高。難道我小學畢業，說1+1等於2就是錯了？而大學畢業說1+1等於3就是對了？ -wildwest(人在西部); 4-18 (#16057321@0) +3

楼下cctt说了，你夫妻间更换比例不算增值，不收你的税，你硬要交估计也行，只能鼓捣一年，今年鼓捣完了明年就卖房，可能还行，年年鼓捣就属于故意逃税，cra不认可你有什么办法 -palwang2000(重现江湖); 4-18 (#16057441@0)

我樂見cctt去試試 -wildwest(人在西部); 4-18 (#16057449@0)

谢谢分享。你想出来的方法，和律师谈过吗？我上周刚问过我的律师，夫妇共同的投资房，如果按比例登记，以后改变产权比例，不属于交易，没有税务发生，只需要律师办手续即可。除此之外的任何关系，如果产权比例发生改变，都属于交易行为，马上要为资本增值交税， -cctt(CCTT); 4-18 {189} (#16057115@0)
还有土地转让税。律师还说，任何一方产权人如果过世，受益人也马上要交税，夫妻关系也一样。律师说，这就是为何夫妇共有的投资房，通常用joint tenancy，一方过世，另一方自动继承，房子卖出时才要交税。

文本延申部分，一会说“受益人也马上要交税”，后面又说“房子卖出时才交税”。到底什么时候需要交税？ -abc5867(wuming); 4-18 (#16057137@0)

这是产权登记的两种不同情况。按比例登记，过世一方的受益人马上要交税。如果是joint tenancy，就不是按比例登记，房子卖出时才交税。 -cctt(CCTT); 4-18 (#16057213@0) +1

哦，明白了。good to know 谢谢 -abc5867(wuming); 4-18 (#16057364@0)
joint tenancy按第一次報稅時的租金分配比例分配資產，所以一方過世，在稅務上，相當於他（她）的部分賣給了她（他），必須按相應的比例交capital gain tax -wildwest(人在西部); 4-18 (#16057447@0)

这跟我律师上周说的不一样。 -cctt(CCTT); 4-18 {313} (#16057728@0)
你说的这种情况joint tenancy，产权不分比例，一方过世，另一方自动继承，不会产生税务问题。但是产权如果按比例登记的，就是tenants in common,一方过世，名下产权给该方的指定受益人，视同该比例房产卖给受益人，这部分资本增值要纳入死亡人当年的收入，来年报税要交税款。我这周刚交割了一个房子，律师详细解释清楚了，才登记的产权。

产权和税务责任不是一个概念。joint tenancy在产权上意味着所有人都拥有100%，所以一个人去世，不存在继承问题，survivor继续全部拥有。 -wildwest(人在西部); 4-18 {274} (#16057766@0)
但CRA看来，每个owner有自己的税务责任，所以租金也好，capital gain也好，都要按每个owner出资比例算。如果CRA来audit，如果拿不出合理的解释，CRA会根据夫妻俩，谁收入高谁占比多。所以我需要再强调一遍，产权和税务责任不是一个概念，在joint tenancy，CRA不管共有，只管你们报税是不是合理。

夫妻共同擁有的投資房，有兩種方式，tenant in common 和 joint tenancy -wildwest(人在西部); 4-18 {521} (#16057230@0)
tenant in common是在title上，明確寫出各人擁有的比例，那麽就按此比例分租金收入和增值。一個人去世時，他（她）的部分另一方不能自動繼承，而且繼承也要像一般買賣那樣交property transfer tax。joint tenancy就是真正的共同擁有，一方去世，另一方自動繼承，沒有property transfer tax。但是在稅務上，是有分配的。按照稅務法，必須是收入高的擁有比例高，其理論就是，“你沒錢怎麽能投資”。在第一次報稅時，租金按一定比例分配，然後，以後一直就要按此比例分配，如果發生變化，CRA就認爲你們相互之間發生了買賣交易，就要按當時的市場價算增值和交增值稅

记得我的律师还是贷款经纪说joint tenancy只能是50%50%，请验证一下。 -czczcz(看得清); 4-18 (#16057456@0)

我以前读过real estate税务的书，但现在找不到了。我在网上查了一下，没有看到直接说租金分配比例决定拥有比例，但有反过来说的 -wildwest(人在西部); 4-18 {274} (#16057624@0)
If you are a co-owner of the rental property, your share of the rental income or loss will depend on your share of ownership.
那么应该推断出，租金分配比例决定了一个人拥有比例。但可以肯定，不是夫妻各占一半。CRA如果audit，会质疑工资收入少的为什么有钱投资。
https://turbotax.community.intuit.ca/community/investments-rentals/discussion/do-you-have-to-split-rental-income-50-50-between-spouses-co-owners-or-if-i-have-always-claimed-100/00/2219558

我也问了Joint tenancy如何分配房租和支出。我律师说她不是权威，以cra为准，建议咨询专业会计师。 -cctt(CCTT); 4-18 (#16057738@0)
你这个是tenant in common 的情况。 -czczcz(看得清); 4-24 (#16066492@0)

一般来说，你认为有的漏洞，CRA都会有办法对付。现在本来就缺钱，你经常调整比例，CRA肯定找你。比例先调整一次，系统大概就有alert了。这个VTM，个人有几个5年就能还清了，缺一些补上还行 -xinbushefang(灯亮); 4-18 (#16057121@0) +1

不想着钻漏洞，同时也要避免多交税。比如两会计师报税，一个高级的，熟悉整个税务系统，知道在如何选取最合法合理的组合，帮助客户减税；而一个初级的会计师，他可以帮顾客报税，不会违规犯法，但他报出来的税有可能比老师傅高一截，因为他不了解各种组合 -narra(万儿八千); 4-18 {36} (#16057171@0) +1
需要做的是了解初级和高级的差距在哪里

不讨论初高级，正规的会计大多保守，按规矩办事的多。责任都是客户自负的 -xinbushefang(灯亮); 4-18 (#16057265@0)

這些不是漏洞，這些是稅法，按稅法保稅，是我的權力。比如你買RRSP，然後在收入低時，取出，這樣可以少交稅，那是政府給你的權力，不是你在偷稅漏稅 -wildwest(人在西部); 4-18 {24} (#16057211@0) +5
CRA再多的alert也與我無關

那你好好研究你认为可行的办法吧。调整比例引起的alert自然会trigger audit。万一audit，你准备好proof应对。VTM你排在银行之后 -xinbushefang(灯亮); 4-18 (#16057294@0) +1

民主的一個重要標志是，公民可以做法律沒有禁止的事，而政府卻只可以做法律允許的事。所以只要敢做，就不怕audit，如果我沒有犯法，政府是不可以當場爲我量身定做一個法律的 -wildwest(人在西部); 4-18 (#16057315@0) +2

谈起民主来了，想做你尽管做。你既不是律师，又不是会计师，好像你已经把税法完全搞明白似的。 -xinbushefang(灯亮); 4-18 (#16057682@0) +5
CRA有最终解释权。为啥有解释权呢？因为任何文字条款都up to interpretation. 为啥打官司同样的事实同样的证据双方律师都可以各持一词，认为自己合法有理？解读不同。要是都是白纸黑字就行了，哪来这么多事。 -kittywhy(kittywhy); 4-19 {42} (#16057937@0) +1
以逃税为目的的“合法”交易被追责的不在少数

有道理，加拿大法律宽松，但太明显了不行，各人自己把握度吧。 -czczcz(看得清); 4-19 (#16057945@0)

非抬杠，但论坛闲聊也注意用词准确。你想说的我理解应该是capital gain，如果你要用中文，应该写资本利得税，增值税在中文里是指另外一种税种。 -grainsw(两只小猪之神勇小白鼠); 4-18 (#16057269@0) +5

我也不是中國的會計，沒必要知道资本利得税和增值税的區別。你自己問問這裏的網友，誰知道资本利得税 -wildwest(人在西部); 4-18 (#16057317@0) +2

确切地说，应该是有几个网友不知道资本利得税，就是我说的资本增值引起的税收。增值税是国内一个完全不同的税种。我爸是国内退休的财务主管，对税收门清。 -cctt(CCTT); 4-18 (#16057352@0) +3

还是那句话，我不是中国的会计，这是我第一次听说资本利得税，如果有网友误解了我所说的增值税，后果自负。另外，加一句，我们讨论的是加拿大的税务，如果我用增值税当作capital gain tax，估计绝大多数网友都能理解 -wildwest(人在西部); 4-18 (#16057432@0) +2

又不是在中国，为啥要对照中国税法？楼主的说法很清楚，比资本利得税的说法更容易让这里的网友明白。也非抬杠哈。 -geekcode(文心雕码); 4-18 (#16057459@0)

你这算不算捧臭脚？还增值税？那HST你翻译成啥？你也太小看揉脸网友的文化水平了吧？能把一个除了垄断和作假啥都不负责任的地产协会都拔高到地产局误导韭菜们当成国家机构，会把captital gain tax 降格成HST? -forestjohn(打酱油的); 4-20 (#16060575@0) +2

讨论个翻译，感觉你上头了。你举的例子不也说明把加拿大的名字往国内套，容易误解。你是不是想说，按国内“懂行的会计”，HST应该翻成增值税？不觉得搞笑吗？ -geekcode(文心雕码); 4-21 (#16061255@0)

那你就问问这儿的会计师事务所，那讲中文的有的是，看看这儿的会计把HST和Capital Gain Income tax翻译成啥。看看是谁搞笑？ -forestjohn(打酱油的); 4-23 (#16064302@0) +1

你把LOC的钱都拿出来花了不就完了么？该吃吃，该喝喝，反正利息都算EXPENSE，大的方向就是把投资获利转向投资EXPENSE，一加一减就抵消完了。你看那些大富豪，一个个都是借银行的钱消费。你放心，银行会帮助富人对付CRA的，反正是猫捉老鼠的游戏。 -ff2021(码农闰土); 4-18 (#16057767@0)

LOC的钱消费了，就不是投资，利息就不能算expense，CRA查这个非常严格，要求所有银行利息相关的文件，包括renew和annual statement，不管多少年都要保留。 -wildwest(人在西部); 4-18 {93} (#16057771@0)
甚至你钱借出来，先拿去做了其它用途，收回来，再投资，都不可以算投资了，利息也就不再是expense了

那你还是过两年换一个主要居住地址，自住反正也不交税。银行该设计一种产品，没有收益的，但是根据资产规模的扩大，不断扩大你的负债规模，反正让你有足够的钱花而且没有REALIZE GAIN就好了。国家挣富人的钱，太难，一是富人大多鸡贼，二是富人的资源太多。 -ff2021(码农闰土); 4-18 (#16057780@0) +2

房子净增值50万时卖出即可。 -torontooo(土狼兔); 4-18 (#16057788@0)

不是25万？ -lihuaw(小菜); 4-19 (#16058028@0)

一般是夫妻持有。一人一半就是25 -kittywhy(kittywhy); 4-19 (#16058271@0)

人生在世，两件事躲不过，tax & death. 顶多就是打个时间差，挣小点点钱。和法网恢恢的CRA别指望打胜仗，不要输多就好。 -**🎹; 4-18 (#16057800@0)
对，第2个办法，只适用于子女。 -newyearpig(lazy); 4-19 (#16058035@0)
没有瞧不起你的意思。天下比你我聪明的人多了去了，这些小聪明管用的话，就不会增值税(HST)和资本利得税(capital gain income tax) 都分不清了。 -forestjohn(打酱油的); 4-20 (#16060585@0) +5

你的丰富的知识让我敬佩不已，上一次我如此敬佩的人是孔乙己，因为他知道“茴”的四种写法 -wildwest(人在西部); 4-21 (#16060704@0) +2

错了就是错了，一点小事都要嘴硬到底。 -grainsw(两只小猪之神勇小白鼠); 4-21 (#16060748@0) +2

嘴硬也好，嘴软也好，叫资本利得税还是增值税，等等等等，对最终结果有影响吗？ -wildwest(人在西部); 4-21 (#16062038@0) +1

行了，跟你说话真累。给你个建议，给会计师打个电话吧。现在报税季，讲中文的会计满大街都是。看看那时你还嘴硬不。 -forestjohn(打酱油的); 4-23 (#16064318@0) +1

如果你的中文翻译不加括号和英文注释就没人懂的话，显然不是个好翻译。 -geekcode(文心雕码); 4-21 (#16061262@0)

你这是？找茬？楼主把capital gain income tax翻译成增值税。而加拿大的中文会计师跟我说的是资本利得税。加括号就是让你这样的人找茬用的。不然你给个更好的翻译？ -forestjohn(打酱油的); 4-23 (#16064315@0) +1

翻译为什么要找会计？中文会计又不是学翻译的，套一个中国的税名很正常，但是并不是好的翻译啊！因为中国的资本利得税和加拿大的capital gain tax, 以及增值税和HST都很不同，这种情况直译比“意译”好。 -geekcode(文心雕码); 4-23 (#16065122@0)

ding! -wildwest(人在西部); 4-24 (#16066039@0)

我给你出一些歪点子吧：假离婚，在夫妻之间来回倒腾，还有在父母于子女之间来回倒腾，不离婚，一方拥有全部比例，过几年倒腾给另外一方，这些的前提条件是：自己有经纪牌照 -wuyg719(平平); 4-21 (#16060749@0)

夫妻之间转换是不需要真正发生买卖的，调整租金比例即可。就想知道，你真读了我的原帖了吗？ -wildwest(人在西部); 4-21 (#16062033@0) +1

Primary residence 住满一年卖出都是免capital gain的吧. 投资房增值了，交点税有那么焦虑吗？ -chicksoup(落汤计); 4-21 (#16062123@0) +1

@Philadelphia

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