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不知道你是压力太大,还是职场不得意,你的反应有点过激。白手起家赚第一桶金,有几个不“勤奋刻苦”?没看出你是躺赚的,你的付出未必比他们少,没看出你烦“勤奋刻苦”的理由

什么时候“勤奋刻苦”成了读书的专有词?如果你是90年代中移民的,你不会不知道那时IT有多热吧?当时我的两个读博的朋友拿到移民身份后,马上放弃读博去college 读了个diploma,只为赶快入行了。除了干full time,同时还兼职干二个,甚至三个外活,还要继续进修。在90年代末风行的回流大潮,我的朋友里有人回国/香港捞金,一开始都是把配偶和子女留在北美,除了自己在外打拼的辛苦,留在北美的配偶承受了多少?这些人赚第一桶金的勤奋刻苦,亲眼见证过的人有目共睹。你觉得你没有“勤奋刻苦”赚钱吗?至少你此刻面临的压力,跟现在的他们是一天一地。

我之所以称之为“榆木脑袋”,因为他们的投资,在有些投资人的眼里,保守得不能叫投资。你见过多少人,几十年几乎只投资berkshire hathaway, S&P 500 index的,设置定投对market timing 几乎不敢兴趣的,只知道买+持有;暴跌多买+持有?而且一辈子不懂得投资房产,只有北美和国内两套自住房(如果不是国内房子需要自主,早就卖了)这种“胆小如鼠”的投资并没影响他们和你殊途同归。

这就是我不同意你所说的“清华北大不如胆大”的原因。胆大未必最终的结果就一定好。你们彼此无法复制对方,因为你们的特长和能力不同但这并不影响胆小的可以和胆大的殊途同归。

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Replies, comments and Discussions:

  • 枫下家园 / 枫下觅巢 / 一个普通家庭过去十几年投资房产流水账 +4

    我和我老婆都做IT工,工资估计还可以,但投资房产都靠我们借贷。下面是2002年从买自住房开始的流水账,展示一下,一个普通家庭可以做到多少

    1. 2002年,32万在Burnaby Metrotown附近买了自住房,是独立屋

    2. 2003年,在买入自住房15个月后,我被擂。被擂时工资6万7。

    3. 2004年,重新找到工作,工资打了大概75折。从上岗第一天,就开始准备下一次被擂,想过学accounting,想过开卡车,但想得最多的是投资房产,但不知道首期从哪里来。

    4. 2007年,老婆意外怀第三胎,更坚定了投资房产的决心。当时肉联有个帖,说买一房一厅的公寓,争取买10多套,所以11月份去Surrey27万买了个楼花,想着等造好后,会有足够首期。

    5. 2008年年中,老三出生,我更加火急火燎,看到商铺只要18万,而且triple net,就想先买个商铺。到处打听贷款的事,终于,HSBC电话银行的人告诉我,可以从自住房涨价的部分拿首期。非常奇怪为什么我在分行的业务经理不告诉我这个,从此就不去找他了。记得看过一个段子,说如果卖家坑男的,男的当时不会据理力争,但以后再也不会来了。我的这个经历,大概就是例子。商铺以18万买下,完全从自住房里借钱,因为商铺自身的抵押贷款非常麻烦。

    6. 2009年,因为金融危机引发的房价跌,又以27万在Lougheed Mall附近买了个两房公寓。全部从自住房贷款。

    7. 2010年,Surrey公寓建成交货,自住房贷主要款,所以此房有9万的HELOC没有用。全部完成后,再次出去67万买了给Half Duplex,还是自住房拿首期。

    8. 2011年,东跑西颠,终于谈下90万贷款。将Half Duplex换了加银行,拿到10万的HELOC,加上其它所有物业的HELOC,拿出大概140万,买了一full duplex。至此,所有贷款能力全部耗尽。

    9. 2013年,将商铺以6万卖出,亏12万。32万在metrotown买入一房一厅公寓单位。所以贷款应银行而异,如果多跑几家,总能挤出点的。

    10. 2016年,老婆回国,突发奇想,要在她那3、4线城市买房,理由是回去有地方住。她2012年辞职干上了contractor,公司帐上有接近50万现金。我也没有理由反对,就让她把公司的钱,以公司的名义买房。她同意了,于是67万买了个两房公寓单位,不够的钱,算我们借给公司,当然我们的钱也是从升值的房价里借出来的。

    11. 2021年,将Surry公寓37万卖了,Lougheed公寓49万卖了,2022年将Half Deplux169万卖了。于是,老婆决定将自住房拆了,造新房。这样我退休的钱就这么被黑了。

    12. 2023年,因为CIBC有25万存款,可以贷250万的政策,加上BC省要修改zoning bylaw,允许一块地造4到6个单位,所以连进了两个独立屋。

    至此,3个独立屋,一个full duplex, 一个一房一厅公寓,一个两房一厅公寓,其中full duplex地可以分拆,最近又被划进离公共交通点400米的可变公寓区,不知道是不是很快就变成12单位的公寓zoning,期待ing。总净资产保守估计600万,贷款370万,所以总资产接近1千万。

    • 写这些,不是为了炫耀,就是想告诉大家,想发财,清华北大不如胆大,普通人也可以投资房产,而且可以大规模 +2
      • 大家都知道可以,但胆大的不多,胆大又有运气才可以,如果不小心来个美国那样金融危机,房价腰斩。。。 +1
        • 楼主就是属于第一批民营企业家那类人,600万资产对他们的胆力来说,算是挣少了。
          • 国内大妈之所以能赚的盆满钵满就是从没想过风险,想多了就发不了 +3
          • 中间买错不少,我的一个前同事,都买的是独立屋,而且还真的自己造房子,估计净资产应该过千万了
            • 我也买了一次商业地产,几年没涨亏了手续费,就是自用省了租金,但总体不如租铺买房
        • 2010年时,风险不高,因为现金流基本持平,现在就有点赌了
          • 那是,我是13年买了两个投资房,都是正现金流,现在房价是原来3倍,但胆小,买的都是小房子,现在没啥贷款,但也发不了财
          • 一個熟人,買舊房裝修轉賣,除了自助房,手裏有兩個還是三個獨立屋,最近房價下行,壓力不小。
      • 赞楼主。真实坦荡,有勇有谋,投资成功。 +4
        • 多谢了!
    • 有怀疑的不用算了,我证明,肯定真实可行。未来二十年,投资房地产也很好,但是没有这么好了。 +1
      • 未来20年,有rezoning的机会,土地房会上升 +1
        • 请教一下,看见现在的流行说法是应该投资新房,避开老破小,因为造房子太贵,压缩了地价,所以新房涨的快,老破小不涨啥,你怎么看呢?
          • 老破小也要看地点吧?现在温哥华好地点的老破小都非常贵。至于新房,现在造价也是飞涨,但买了新房,就不能指望rezoning了

            我观察市场,实际上50年左右的Vancouver Special最热门。估计就是因为既能住,又能rezoning时卖。

            不过如果买了20年左右的房,房价还没有包括已经上涨的造价,也是比较好的选择。

            我所有投资都是在交通便利的地方,所以对远郊的房子没有研究,千万不要用我的话去套远郊房

            • 多谢!我在多伦多。我感觉这边8,90年代的房子性价比比较高,那时的房子造价还不那么贵,location相对较好,地相对较大,即可自住也有以后改造的潜力。
    • 牛人! +4
      • 多谢了!
        • 别跟斑竹较劲,不值 :)
    • 牛人!謝謝分享。2023還買兩個獨立屋,有勇氣。
      • 第一栋是因为还可以负担,第二栋就是为了抢在工程款没有付之前,同时为了省政府的rezoning政策
      • 他连自住房都出租了 +6
        • 哪里讲过?
          • 去年讲的吧 +2
            • 人家可能曾经在投资的历程中出租过自住房,被你说成要靠出租维生
              • 楼主当时讲搬去在建的新房也是准备分租,记得当时就有人好奇问了一句,怎么这么多资产还分租自住房。 +1
              • 他痴呆到硬说我是郭姐,还有白住啥的我都不知道什么人。你们有常这么犯浑的房炒炒吗?
                他还用马甲满口喷粪。不像咱们拌嘴归拌嘴,不犯浑
                • 😂😂😂 好像没有喷粪吧,就常说你加个鸡腿什么的
                  • 他那个马甲,难道是喷尿不成?
          • 楼主去年是讲过自住房分租,当时很好奇,这么多资产还分租自住房,所以印象深刻。 +4
        • 樓主也認爲現在是賭了。----2010年时,风险不高,因为现金流基本持平,现在就有点赌了 -wildwest(人在西部); 20:40 +3
          • 所以说清华北大不如胆大
            • 这句话你重复了好几遍。我并不很认同王健林这句话,尤其是在你这里。我是90年代中出国留学的,我见过最勤奋刻苦,“榆木脑袋”也最多的就是这批人。这些榆木脑袋混得不比你差 +3

              当然我说的“榆木脑袋”是中规中矩,不喜欢冒险但有基本的财商,不是只会死读书的呆子。

              每个人积累财富的途径都不同。有基本的财商,而且坚持在你擅长的领域积累你的财富,最终大家都能殊途同归。你付出的是收租管理房产的辛苦,出租自住房更会降低你的生活质量。这可能是你达到这个目标的唯一途径,但或许你也有其他能力在付出更少、风险更小的情况下,同样达到这个目标。很多时候胆大未必是一件好事。

              • 我是90年代中移民出来的,和那些“榆木脑袋”比,我最烦的就是勤奋刻苦,我的信念是勤奋刻苦来的东西一定会让我失望
                所以我无论什么考试,包括高考和考研,都是能过即可。那些“榆木脑袋”混得比我好,我衷心地恭喜他们,但不知道他们是怎么“勤奋刻苦”的呢?能举几个例子让我开心开心,幸情一下,自己没有走他们的路?
                • 不知道你是压力太大,还是职场不得意,你的反应有点过激。白手起家赚第一桶金,有几个不“勤奋刻苦”?没看出你是躺赚的,你的付出未必比他们少,没看出你烦“勤奋刻苦”的理由 +2

                  什么时候“勤奋刻苦”成了读书的专有词?如果你是90年代中移民的,你不会不知道那时IT有多热吧?当时我的两个读博的朋友拿到移民身份后,马上放弃读博去college 读了个diploma,只为赶快入行了。除了干full time,同时还兼职干二个,甚至三个外活,还要继续进修。在90年代末风行的回流大潮,我的朋友里有人回国/香港捞金,一开始都是把配偶和子女留在北美,除了自己在外打拼的辛苦,留在北美的配偶承受了多少?这些人赚第一桶金的勤奋刻苦,亲眼见证过的人有目共睹。你觉得你没有“勤奋刻苦”赚钱吗?至少你此刻面临的压力,跟现在的他们是一天一地。

                  我之所以称之为“榆木脑袋”,因为他们的投资,在有些投资人的眼里,保守得不能叫投资。你见过多少人,几十年几乎只投资berkshire hathaway, S&P 500 index的,设置定投对market timing 几乎不敢兴趣的,只知道买+持有;暴跌多买+持有?而且一辈子不懂得投资房产,只有北美和国内两套自住房(如果不是国内房子需要自主,早就卖了)这种“胆小如鼠”的投资并没影响他们和你殊途同归。

                  这就是我不同意你所说的“清华北大不如胆大”的原因。胆大未必最终的结果就一定好。你们彼此无法复制对方,因为你们的特长和能力不同但这并不影响胆小的可以和胆大的殊途同归。

                  • 你还费劲去教他。把赌徒劝回头很难的。我一直在坛子里力推标普,被房炒炒们给嘲笑的 +2
          • 去年他发了疯似的攻击我时还没自认是赌棍
        • 所以你不买房是有充分理由的:出租自己的地下室,没门!这个钱咱不赚,而且水都不应该这么赚钱!这样赚钱,应该打倒在地,踏上1万只脚,让他们永世不能翻身
          • 是你去年先来惹我的吧,还注册了不同马甲,你自己照照镜子瞧瞧韭菜长啥样 +2
            • 多骂几句,让你心理平衡些,也算我积德。只是那些从2009年到现在,被你(白住,郭姐)耽误的人,从心里发出的对你的诅咒,才会直达佛主或者上帝那里
              • 瞧你神志不清到连人都分不清楚了,又没吃药? +1
    • 比较好奇第12点,CIBC 25万存款,可以贷10倍贷款?
      • 你可以去CIBC问一下,他们的政策也在变,刚开始,那怕从HELOC借25万都行,去年做第二笔时,收入查得很紧
    • 有那么几个问题:1,一千万的资产按5%的收益可以达到50万;2,370万的贷款按现在的利率算需要每年付25万;似乎二者之间是平衡的。但是 +4
      50万的收入所对应的高额纳税率也是一笔不小的数字,还有家庭开支和仨娃的教育投资等。我怎么看你都是罗锅上山钱紧。一千万的出租房管理起来也是非常烦恼的。你应该把其中的不良资产剔除掉,将债务总额控制在200万以下。总资产多少不重要。重要的是债务不要太高。那债务付款中的大部分是利息。你在bleeding。
      • 在造的自住房就占了350万净资产,现在每个月要从工资里贴不少现金出去,明天准备报税,就可以知道收支和税收情况了。
      • 你好像忘了这是被动收入,就按你的数算也有50-25=25万,外加两人的工作收入,这算钱紧的话那大部分人都没法过了
        • 这么高的收入应该享受最高的税收待遇:联邦税率29%+省税率12%,总税率超过40%,再加上CPP等杂项。真正到手的钱就是一半多一点。他们说肉联收入都在40万以上。我都以为这是常识了。 +1
          • 40万也是税前吧。税再高也是收入高的最后剩的也多
            • 挣钱那么多,给税务局一大部分税,税后收入再给银行一大部分利息,有意义吗?所以我说他在流血。税反正是逃不掉的了。要是能减少债务,少付利息,留着钱自己花,心理还能平衡一点。 +1
              • 银行的利息不应该是税前收入付的吗?可以算成本
              • 我去年买第二栋,一个原因就是要加大成本,投资方的银行利息算成本,如果租金不够抵成本,多出来的成本可以抵工资收入
                我现在就是在以工资填补亏空,所谓工资换增值。至于平常生活,马照跑,舞照跳
                • 假定欠银行本金370万,按现行利率5.8%,25年还清,月付款要23388元,一年累计28万。而这28万中,还的本金仅占6万多,利息占21万多。 +1
                  • 当时买第二栋之前算了,根据2022年的消费,包括工资,正好平衡。老婆同意的前提是她能照吃吃,照喝喝。看到能平衡,加上我为了她自造房的执念放弃退休,只好同意
        • 楼主还有出租自住房的收入 +3
    • 多谢分享!超牛人!意识超前。
      • 多谢!
    • 真是看晕了,我的问题是,这么多房子,你们两个全职上班族有时间打理吗?我自己一个老区自住房都打理的烦死了! +1
      • 去年买的已经让property manager打理了。但2021年以前都是我自己管的,没觉得有那么多事。 +1
    • 点赞👍. 前面看得眼花缭乱,最后一句话看清楚了,总资产接近1千万,楼主是个成大事的能人! +2
      • 赌棍某次赢钱后显摆,都见过吧 +1
        • 那是,你这不就正在见到?几年后,再来见证我卖地给开发商,敬请期待!
      • 多谢多谢,都是职场逼得,就像《飘》电影上半部结束时,赫思佳在发誓“I will never be hungry again"
    • 这二十几年自己真正享用的资产又是多少? +2
      • 不动产,就是动不了的 +1
      • 我们为了省钱,饭都不吃,天天喝西北风。到了夏天,没了西北风,真是愁死了 +1
        • 喝西北风是不必要的,生活质量有没有因为投资受影响,也是因人而异,因为每个人对生活质量的要求是不同的。
          • 不上班的生活质量更高,可人们为何要去上班?
            • 平衡!
              • 对呀,有人愿意一辈子每天8小时打工,有人更愿意天天呆家里一月收一次租,大不了家里多个房客。
          • 不买投资房可不能见得享受的比他多。
            • 过那当然,无家可归的都不买投资房。
    • half duplex卖的挺好,Surrey和lougheed两个公寓持有多年增值并不好。所以卖了换独立屋?贷款总数不低,不过有房在手,有需要的时候就卖一套。独立屋和full duplex房价随时起飞。
      • 对。觉得楼主如果早年投资了独立屋而不是公寓可能会更好 +2
        • 换个角度看,公寓增值虽然不算好,但首付都是从自住房增值里出,属于无本纯利的操作。如果投入独立屋增值一定更大,但长期负现金流的压力和风险也大多了。
          • 两个公寓都是到2016,2017才出水,所以早期投资不是非常好
            • 多伦多这边的公寓好像也是n年不涨,然后16,17年经历跳涨。现在大概是进入下一个n年不涨的循环了。所以说房产投资要长期持有。。。
    • 佩服能折腾,今天早上给你家的房子列了个单子,房产买卖赚了差价122万。翻建你家自住房应该够了。
      • 我都没看懂,一看这些就头大。我有个朋友就是胆大,现在房产也得五六百万,而且都是17年之前买的。他总说我胆小,浪费了发财致富的机会
        • 当年被嘲笑过苦日子供房子的人如今都可以落袋为安退休了。我们还在负重前行。 +1
          • 你最起码在多伦多有房产啊,我们小城市的房子卖不了几个铜板,在多伦多也就能值个公寓价
            • 我看我们这乡下的房子也有百万大屋,桂湖那边二百万的也不少吧。
              • 有啊,但不是我们普通工薪阶层住的
          • 当年的二十年和今后的二十年,含金量大为不同。投资,生活平衡是很重要的。 +2
            • 今后二十年像日本当年就惨了 。
              • 是的,而且对个人来说,三四十岁,和五六十岁能享受生活的乐趣还是非常不同的。
      • 结果完全正确。只是,我这十年付了不少本金,那些本金付了税和经纪费,所以过程有点不一样,但结果一样
    • 你抓住了20年地产的黄金期,人生能碰上一个20年不易,从现在往后的20年,地产投资不容易,国内也一样,前20年黄金期已经过去了,再投资房地产基本也是非常难的事了 +1
      • 此言差矣,多伦多大地50尺以上bungalow眼见着可以一分四一分六, 绝对的泼天富贵, 短期可以楼上楼下分租拿得住, 长期只会变好不会更糟。
        • 能有这么个折腾劲不仅做地产做啥都会发的,一个印度人八几年过来留学开始做subway 饭店现在3000多家,我一个邻居半个华人从南美过来,20年父子俩开了25家A&W,就看你有没有能力,喜不喜欢折腾了
      • 就像猫着所说,下面是卖地给开发商建小公寓的时候,所以我去年买第二栋就是因为这个
        • 已经不具有普遍意义了
      • 前20年确实是地产的黄金期,但加拿大和国内不一样,我觉着加拿大下面的若干年地产也大有可为,只是不象之前20年人人投的起,后面门槛高了,需要高收入或高净值的才能继续。 +1
    • 总结下来如下: +1

      第1套自住房,首付靠父母,贷款资格和还贷的确靠自己努力工作。
      之后每套房的首付靠第1套自住房的refinance,还贷靠出租租金。
      还个几年就卖掉,继续按照上一条的规则买。
      工资用来养娃,三个娃谁带?女方父母带。
      但这么做,要有一个大前提,就是房价一定要不停的在上涨,你有没有想过哪天要是房价跌了会怎么样?
      • 非常不错,兄弟。期间走了弯路,但是没问题,大方向对了就行。
      • 第一条就错了,90年代出国,哪有父母可以提供首付,都是自己挣的。而且我还在2000年时,股票上亏了4万左右
    • 楼主写的一笔糊涂账, +3
      没法看。就按楼上Jane说的楼主卖房一共赚了122万来看,楼主应该是把600万资产当成净资产了,然后债务再加上一次,等于债务算了两次,凑出个1千万。否则数字根本对不上,也不会一身债务把老婆都吓哭了。2016年在国内三四线买的公寓,现在要实在卖出去铁定亏钱。
      • 你没仔细看。“总净资产保守估计600万,贷款370万,所以总资产接近1千万。” 他写得很清楚。在温哥华,3个House可能就不止600万了。
        • 你没仔细看我说的。楼主应该是自己不懂或为了吹嘘的目的,故意把资产说成净资产。你回去给他算算,他的房子赚钱的基本都结算了,手里三套独立房,两套是2023年买的,要卖还得陪10%。他哪里来的600万净资产?网上人说什么你信什么,得被骗死。 +1
          • 3个House,1个FullDuplex,2个Condo。这些资产的价值在BC Assessment都是他自己能查到的,和市场价应该差别不大。$10M我觉得问题不大,贷款有多少他自己也知道。所以没问题啊。至于他说的细节,不可能每笔都说得很清楚,毕竟我们不是CPA需要Audit他的Book。 +1
            • 他2023年买的两个house价格在这里发过,按市场看,现在这两个都是赔钱。另外一个是自住屋翻建,还没建完。一个Condo在中国三四线,他都没说清楚,也是赔钱。你好好算算,他哪里能多出来这些净资产? +2
              • 让他自己来说吧,他写的有点流水账,缺乏一些重点。不过以我的经历来看,在温哥华房地产投资,他说的问题不大。 +1
                • 他这点账,有些地方故意没写清楚或者就是能力欠缺,但明眼人很容易看出问题。 +2
              • 他一个去年春天高位接盘的房赌赌,走夜路吹口哨而已 +3
                • 2016年国内买房,2023温哥华买房,这眼光!死都不知自己怎么死的。就他建的那自住房,别成本卖不出来。
                  • 他能把我当成郭姐,脑子确实进水了 +2
                    • 他文学城上贴的自住房的图片。跟邻居很近,周围的房子也不怎么样,所以值多少钱真不好说。温哥华没有了中国和香港的热钱,加上左的政府,以后恐怕是每况愈下。
                      • LOL 居然把自住房贴网上,脑子进水不是一般的多啊
                        • 他吹的牛对不上了 +1

                          第一个帖子说资产1000万,负债370万,共有:“3个独立屋,一个full duplex, 一个一房一厅公寓,一个两房一厅公寓”
                          第二个贴子算资产只算了一个自住屋,一个full duplex,加两个公寓就950万了。穷人吹牛皮,账做不平啊!

                          “这样总共350+450+60+90=950,债务370,所以净值580。”

                          假设他两个独立屋300万,全是贷款,那他应该资产1300万,负债670万才对啊。

            • 另外,他以前在这用truesouth的网名吹嘘,你翻旧贴的得用旧名。房价走势不给力,他就换马甲了。 +2
              • 杨老师好,你咋也换马甲啦?😂
                • 你好,换昵称不是换马甲。
                  • 哦好吧,还是原来的比较依依😉
                  • 杨老师咱别顾着打假了,对未来房市的看法才重要,你现在怎么看? +1
      • 这个坛子里有谁会把自己事情写的一清二楚的,都是糊里糊涂混过去,顾左右而言其他,别指望有干货,权当娱乐了!
        • 楼主的脑子不能用正常人的思维去理解。他居然一直把我当成郭姐,不是脑子进水是啥 +2
    • 👍
    • 养三个孩子还这么能折腾,真是精力旺盛啊。 自己没养这么多孩子,二十年就折腾一个就觉得影响自己游玩.....你厉害