多年来，中国的房地产市场一直存在泡沫，助长泡沫的原因包括不断增长的中产阶级财富、对城市住房的需求、投资房地产而不是股票的偏好，以及对急于大兴土木的开发商的宽松信贷，他们利用与地方政府的关系购买土地开发住房。
然而，房地产泡沫在2021年底破裂，当时中国最大的房地产开发商之一中国恒大集团(China Evergrande Group)的债务违约，截至去年底，债务已增至3400亿美元。本月，另一家主要开发商碧桂园(Country Garden)拖欠了与两个离岸债券相关的数百万美元利息，警告称将出现净亏损。其他开发商也可能遇到麻烦。
习近平主席不太可能效仿前几届政府的榜样，根据上海的数据，在2008年上一次房地产市场大幅下滑期间，当时的政府“发疯似地”向占这个全球第二大经济体约30%的行业注入资金，摩根士丹利(Morgan Stanley)前首席亚太经济学家、现居上海的经济学专家谢国忠(Andy Xie)说。
长期以来一直对中国资产和房地产泡沫发出警告的谢国忠本周在接受美国之音(VOA)采访时描述了他认为造成当前危机的原因、中国政府已经采取和尚未采取的应对措施，以及对中国及其民众和外国投资者可能产生的后果。
以下是采访的中文翻译。出于简洁和清晰目的，采访记录经过了编辑。
VOA：是什么导致了房地产泡沫？
谢国忠：这是前总理温家宝在2006年人民币升值的时候开始的。一个国家发展起来，其货币就会经受升值压力。人们想要更多你的钱，因为他们认为你的货币正在升值。如果你不想让它升值，你就会印更多的货币。中国政府之所以这么做，是因为它希望中国的出口产品继续保持廉价。1980年代台湾就是这样的情况，当时台湾的房地产市场达到顶峰。正确的做法是让货币升值。如果你不这样做并且继续印钞票，人们就会有很多钱，他们会把钱投入房地产市场。
与此同时，中国地方政府的赚钱方式是向开发商卖地，这约占地方政府收入的50%。这种情况已经存在多年了。
VOA：中国是如何应对上一次房地产泡沫的？
谢国忠：上一次经济的重大下行是在2008年，美国经济崩溃后，政府发疯似地注资，让房地产行业复苏。 ......温家宝迫使银行放贷越来越多。他基本上是用债务在给经济强行喂食。后来开发商的想法是，你让我倒下，我就让你倒下。他们认为政府不会让他们倒下，因为这意味着经济会崩溃。因此，每次经济低靡时，他们都将其视为购买更多土地的机会。即使大流行病爆发后，2021年市场仍创下新高。
VOA：据报道，COVID疫情封锁措施在经济放缓的同时压抑了需求，而政府对开发商获得银行贷款的更严格要求暴露了该行业长期存在的问题，贪心的开发商在没有先完成项目的情况下不断借钱购买更多土地。除了这些因素之外，是什么引发了这场危机？
谢国忠：政府开始打击影子银行。这确实是引发这场危机的原因。在影子银行体系中，房地产开发商会在离岸债券市场向海外人士出售债券。他们四处奔波，筹集资金购买土地。......但他们无法偿还那些在香港购买房地产开发商债券的海外人士。当银行监管机构开始打击影子银行时，大量资金撤出了。
VOA：所以，离岸债券市场出现过房地产市场陷入困境的早期迹象？
谢国忠：有钱人基本上都已经接受被割了。开发商基本上告诉他们必须延长最后期限。等我有钱了，我就付钱给你。当我没钱时，那算你倒霉。这些买家主要是私人银行客户，他们很富有，购买高风险债券基金，但权益在中国不受保护。我们不知道欠他们多少钱，但有数千亿美元。
VOA：这次政府为什么不救助开发商？
谢国忠：自2022年恒大停止偿还债务以来，开发商一直陷入困境，他们一直在等待政府给他们钱，而市场则预期政府会妥协。
但政府没有给他们钱。为什么？当银行知道风险太高时就不会放贷。
如果把泡沫带回来，明天你就会给自己制造一个更大的问题。本届政府没有政治对手，它想永远持续下去，所以它在想，为什么要给自己带来问题，让泡沫更大，以后再威胁自己呢？这是很多分析师不理解的地方。政治情况已经改变了。习近平是中国一切问题的主人，这是他的算计。
据评级机构称，在中国国内，房地产开发商欠债39万亿元人民币。我认为这低估了。我会预期更多。
基本上，无论到期的债务是什么，他们都没有钱偿还。
VOA：那么政府正在采取哪些措施来应对这个大问题？
谢国忠：政府的第一要务是告诉开发商，你必须完成建设；银行会借给你营运资金来完成项目，但这笔钱不能用于其他任何用途。所以基本上，这些开发商已经破产了，但他们仍在工作。
为此花费了数千亿人民币。他们所做的就是保护那些已经预付新房费用的人们。在中国，这种情况相当普遍，房子还没建好，他们就先付费。
政府也在努力保护购买高收益理财产品的小储户，这些理财产品是开发商通过银行发行的，利率为7%或8%，高于单纯银行存款的3%利率。这些储户中的很多人并不富有。
政府还小幅降低了买家的利率。
许多城市也取消了限购，允许非该城市户籍的人购房。
VOA：这些措施会拯救这个行业并防止问题蔓延到其他经济领域吗？
谢国忠：他们改变不了潮流，因为涉及的钱太多了。而且，大流行病过后，投机欲望大幅下降。相反，人们提前偿还债务，因为他们认为房价不会上涨。
COVID疫情影响很大。以前，人们为致富而兴奋，然后疫情来袭，你真切了解到生命的意义是什么，你应该为和家人在一起过日子而感到幸福。
VOA：这将如何影响中国经济？
谢国忠：经济下行是会发生的。国际媒体试图描绘这就是中国的末日。可是，经济衰退是司空见惯的事情。顺带一提，中国经济并没有萎缩，仍在增长，而且增长了5%。还有谁以这样的速度增长？
经济下行的发生是有原因的。你在繁荣时期伸张过度了，需要被顶回来。繁荣时期的不良活动需要被清除。
VOA：这对于地方政府来说难道不是个坏消息吗？与西方国家每年征收财产税或零售税相比，中国地方政府的税种很少。
谢国忠：他们必须寻找其他收入来源。
VOA：购买超过自己需求的房产的习惯是问题的一部分吗？
谢国忠：中国人更喜欢房地产市场而不是股票市场。他们认为股票只是一张纸。他们更喜欢房地产，因为这是他们可以摸得着的东西。
中国股市总市值不到GDP的50%，但在2021年的顶峰，住宅物业的价值高达GDP的六倍，去年为17万亿美元。
平均而言，上海等城市的中国中产阶级家庭拥有两处房产，一处用于居住，一处用于投资。城市地区中国人的人均住房面积约为30平方米，处于美国水平，远高于日本。
但如果你建造越来越多的房产，最终市场将不堪重负；供应将会过多。
VOA：中国的房地产业将何去何从？
谢国忠：房产将会成为一件很平常的事情。正如习近平所说：“房子是用来住的，不是用来炒的”。需要10年的时间才能理顺。
几年前，我们有7万亿平方米的在建面积。过去两年下降了10%，因此仍有6.3万亿平方米。
据一份中共官媒报纸报道，习近平在4月份的讲话中表示，政府不能提不切实际的目标。
很多人会赔钱。......政府只是想确保小人物不会赔钱。
VOA：最终，中国会变得更好还是更糟？
谢国忠：很多富人在发牢骚，这是因为他们是通过房地产而不是生产性的经济活动赚钱的，所以很多富人并不是真正有生产贡献的人。但我们有新一代的创业者，即年轻的工程师，他们正在做伟大的事情，例如制造火箭发射器、电动汽车、雷达技术，等等。
对于一个国家来说，最重要的不是你的GDP营收增长率，也不是顶级金融人士的感受，他们并不重要。最重要的是你的竞争力如何，你正在创建什么样的公司以及你正在创建什么样的技术。
中国人勤劳，也很聪明，但很多人都沉迷于投机。二十年前，人们问我中国怎么样会崩溃。我说如果中国官员全都腐败了，中国老百姓全都变成投机者了，这就会发生。