本文发表在 rolia.net 枫下论坛中资： 加国商业地产的投资主力 中国安邦保险 10亿元买下BENTALL CENTRE
二月 25, 201610:14 上午 jason 新闻评论, 时政评论 暂无 评论
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特约记者 方瑜
大溫不僅住宅市場火爆，連商業地産都熱呼呼……
安邦10亿买Bentall Centre
因收購紐約華爾道夫酒店而一戰成名的中國安邦保險，對於加拿大的商業地産市場也很鍾情。去年10月安邦斥資1.1億元，成功收購多倫多HSBC Building匯豐控股集團商業大樓，本周則用10億元大手筆購買溫哥華市中心地標建築之一Bentall Centre四棟大樓。
安邦保險每一次出手，都有備而來，就像去年在多倫多買匯豐大樓，是在激烈的搶標中得手的。該大樓位于多倫多金融區17層樓的70 York St.，面積爲22.5萬平方呎，建于上個世紀90年代。原來是由布魯克菲爾德資産管理公司〈Brookfield Canada Office Properties〉所持有，地點非常具有吸引力，因此共有10個買家競標，最後安邦不僅出價1.1億加元，並承諾接手該大樓4000萬美元的債務，才得以從眾多競爭對手中脫穎而出。
成功進駐多倫多金融區後，安邦就表示有意繼續投資加國市場，果然很快，溫哥華Bentall Centre也成了它的囊中物。對於安邦來説，加拿大的地産眞的很便宜，溫哥華四棟Bentre Centre只花了10億加元〈相當于7.3億美元〉，安邦去年初收購紐約地標建築華爾道夫酒店的成交價格可是高達19.5億美元呢！
位于Buarrd捷運車站附近的四棟商業大樓Bentall Centre的原來擁有者是Ivanhoé Cambridge 與Great West Life Assurance公司。這四棟樓分別建于1969年至1981年之間，稱爲Bentall One、Bentall Two、Bentall Three和Bentall Four，樓高爲21至35樓不等，辦公室樓板總面積共150萬平方呎， 地面零售業面積則有5.3萬平方呎。
其實Bentall還有第五棟、于2002年蓋好的最新大樓，但物業主人與前四棟不同。
安邦花10億元買下 Bentall Centre 四棟樓， 聽起來價格很驚人， 但是對照一下Bentall Five第五棟大樓過去的成交紀録，也算撿到便宜了。因爲2009年德國投資商Deka以2.97億元買下Bentall Five大樓；2012年Deka迅速以4億元將該大樓轉賣出手，等於每平方呎是686元。
如今在2016年的火熱市場上，安邦以10億元買到155萬平方呎的四棟Bentall Centre大樓，實在很划算。
資料顯示，安邦保險集團2004年成立，之後發展迅速，股東包括上海汽車和中石化等國企，旗下擁有成都農村商業銀行和安邦資産管理公司，總資産達7000億元人民幣（約1457億加元），現有逾3萬名員工。除此之外，該公司的董事會成員也有多位前中國高級領導人的後代，包括董事長吳小輝（其夫人是鄧小平次女鄧楠的女兒鄧卓芮，小名眠眠）、董事陳小魯（前中國十大元帥之一陳毅的兒子），以及董事朱雲來（前中國總理朱镕基的兒子）等。
中资：加国商业地产投资主力
安邦保險名氣大，出手驚人，但並不是第一個中資投資加國的案例。
2014年中國恆大集團以2880萬元購入魁北克的古堡酒店〈Fairmont Le Chateau Montebello〉就成了轟動加國的新聞，因爲這個古堡酒店是加國有名的歷史建築，它緊臨渥太華河，建于上世紀20年代，曾經接待過多位國家元首以及王室成員，包括英國前首相撒切爾夫人、美國前總統里根、法國前總統密特朗等，並舉辦過多個世界級大型會議，包括G7峰會、北約峰會等。
總部設在上海的緑地集團于2014年也花1億元在多倫多市中心搶得了一片建築用地，這個名爲緑地君峯（King Blue）項目于2015年5月正式動工，項目包括：建造兩幢分別爲44和48層的大樓，將威斯汀豪斯工厰大樓改建成豪華酒店，並建造加拿大第一個戲劇博物館。動工日當天，加拿大緑地集團總經理曹遠就説：「加拿大的潜力在于它是個高度穩定的增長型市場，緑地君峯是集團在加拿大業務擴展戰略中的第一個項目。」
另一個中國買家則于2015年斥資1.22億元買下坐落于溫哥華市中心的英國大廈〈United Kingdom Building〉，該幢位于固蘭湖街（Granville Street）409號的大樓面積21.2萬平方呎。這項交易曝光後讓地産界人士都感到驚訝，因爲該棟大樓屬於乙級大廈，卻以每平方呎超過600元成交，較該地區相若的寫字樓高出大約50%。但有地産經紀説，別以爲中國人是錢多人傻，其實是投資眼光精準，因爲該大樓毗鄰架空列車站，位置優越，溫哥華市中心的商業大樓數量有限，長線來説一點也不貴。
GWL房地産顧問公司的首席執行官Paul Finkbeiner説： 「毫無疑問，中國人正加緊進入加拿大的商業房地産市場。」
獨立地産市場顧問Ross Moore説，最近中國公司購入的某些房地産規模引人注目，由於資金對中國投資者來説不是問題，一些中國投資者的確以較高價格成交，自然推高了多倫多與溫哥華的商業地産市場行情。
房地産公司Cushman & Wakefield資本市場營運總監Nick Yanovski説大集團投資大型商辦大樓，但財力也深厚的中國中小型公司或個人也對加國的商業地産感興趣，例如它們公司最近剛剛完成一筆交易，一個中國投資者以700萬元買下安省Brantford市內的一個小型商場，商場內有十多家商店與銀行。
專精商業地産的地産經紀張維斌説，中國買家投資商業地産，除了喜歡買商場之外，也鍾情投資酒店。多倫多的威斯汀王子酒店去年被一家來自山西的企業以7000萬元買下。卑詩省著名的Harrison Hot Springs Resort and Spa哈里遜溫泉度假村，2013年也悄悄易手，買主姓章，據報是居住在溫哥華的中國移民，他除了花3230萬元買下溫泉度假村外，也在溫哥華島上也買了另一個酒店。此外，維多利亞的The Days Inn、Victoria’s Huntington Manor，溫哥華的Delta Vancouver Airport Hotel與列治文的Comfort Inn，都是這兩三年陸續被中國人買下。
多重因素 加速中资向外走
Capilano大學商學院敎授朱欣硏説，三大因素導致中國投資者積極搶進加國商業地産：第一是加元貶値，匯率實在太吸引人，對中國投資者來説，加國地産簡直就是打折在賣一樣！第二是中國經濟不振，資金需要向外尋找更好的機會，加拿大的商業地産一向是穩健投資的標的，像多倫多與溫哥華擁有豐富的移民人才，本身又具有良好的天然資源、地理環境與金融制度等，讓投資者感到安心。第三是中國本身的政治反腐力道讓中國企業感到不安，他們難以掌握政治的風向球，所以有機會就將資金分散到海外市場。（下轉A3版）
主攻商業地産的經紀李世雄説，全球投資者都有一個共同的心態，就是要把錢放在穩定的投資上。中國投資者心知肚明，如今在中國賺錢已經不如以前那樣容易，以前好賺錢是因爲資源壟斷，現在重新洗牌、遊戲制度改變了；加上中國反腐，部分人心里不踏實，導致資金出逃。卑詩省是中國移民人口密集的地方，爲中國人打造的生活服務機能都很健全，中國投資者會覺得方便又安心。李世雄説，一開始接觸的中國客戶會先在本地買房，但熟悉環境後，就願意開始投資商業地産，可能買個小生意、買個高爾夫球場或是小商場、甚至是買酒店，總之他們看中的是穩定的回報率。
地産經紀張維斌説，低檔的加元是這一波吸金的主要力道，因爲按照國際油價現在的水位與加國的經濟實力預估，加元已經跌無可跌了，未來加元肯定是會上漲的，所以對中國投資者來説，投資加國商業地産，特別是多倫多與溫哥華兩大城市，因爲土地有限、人口密集，所以商業大樓投資會非常保値，再加上匯率因素，等於這個投資不僅賺到了固定的租金回報、土地增値利潤，還賺到了匯率差價。對於有錢的金主大戶來説，現在不投進商業地産、還待何時？
HQ Vancouver總裁胡元豹樂見中國資金投資加拿大，他説，加拿大成了北美人民幣結算中心後，大大提陞了加拿大在國際的金融地位，中國與加拿大的企業資金交流更節省成本，雙方合作的意願自然提高。他説，當中國資金到位，也代表新的就業動力會增加，例如上海緑地集團在多倫多大興土木，直接創造成千上百個工作機會；溫哥華一些商辦大樓易手給中資後，可望也刺激更多中資企業進駐溫哥華，這對本地經濟很有幫助。
各國資金都靑睞加拿大
CBRA世邦魏理仕地産公司預估，2016年加國商業地産交易總額將高達322億元，將是外資創2007年以來投資比率最高的一年。CBRA加拿大市場顧問服務部門主管Paul Morassutti説：「從這幾年的外資動能可以發現，多倫多與溫哥華是加國最被看好的兩個商業地産市場，其中溫哥華成長力道最驚人，比倫敦與曼哈頓的速度還要大，可説是世界上最安全、最具潜力的投資市場。」
獨立地産市場顧問Ross Moore説，弱勢加元不僅吸引中國資金，也吸引到其他國家投資者。今年1月，德國地産大亨Klaus-Michael Kuehne就以4.25億元買下溫市中心喬治亞街1055號、樓高36層〈Royal Centre〉。 Moore説，Klaus-Michael Kuehne是世界上出名的精明地産投資專家，他願意開價每平方呎725元購買皇家中心，看似非常昂貴，但是這棟大樓的長期回報率約在3.7%，地處市中心最核心地帶，又是加元低檔時入市，怎麼看都是很划算的交易。畢竟現在美元高檔，投資美國是非常昂貴的，外資熱錢樂意轉戰加拿大，而溫哥華是最好的地方。
旗下掌管高達170億元房地産資産的GWL顧問公司首席營運關Paul Finkbeiner説：「加拿大地産實在太便宜了，是個安全的投資天堂。」他説現在很多商業地産交易案中，看到的不只是國際熱錢，甚至很多是加國本土資金也在搶買。對於加拿大投資方來説，現在去買美國地産風險太大，因爲就算地産增値，但如果加元升値了，等於沒有賺到任何甜頭。所以一個月前，加拿大最大的地産投資基金RioCan賣掉它們在美國49個物業，落袋19億美金，RioCan現在儘快把美金換成加元，寧願把資金轉戰加拿大本國市場中。
McCarthy Tetrault跨國法律事務所溫哥華負責人Keith Burrell説：「這幾年的投資經驗發現，只要搶進溫哥華地産市場絶對錯不了，按照目前情况來看，未來幾年大溫哥華地産還是會上揚。」Burrell説，除了低檔的加元是誘因外，大溫地理幅員有限也是另一個因素，這片土地西邊就是海、北邊是山、南邊是美國邊界，唯一可以擴展的就是往東朝菲沙河谷開發，但是又會遇到交通困境與農地保護等問題，所以讓大溫哥華可利用土地資源非常有限。溫哥華市中心更是奇貨可居，小小一塊地，幾乎已經百分之百開發了，現存的商辦大樓身價當然水漲船高。
根據卑詩估價處2016年最新公佈的估價，市中心的Pacific Center購物中心的高價16.3億元，比前一年多了18.4%，就算在素里的Guildford Town Center購物中心估價也上漲18.4%，成爲5.07億元。剛把Bentall Centre賣給中國安邦保險的Ivanhoé Cambridge集團，在大溫持有多個購物商場，包括：素里的Guildford Town Center、列治文的Richmond Centre、本拿比的Metropolis、與溫哥華的Oakridge Centre等，該集團2010年的資産總値310億元，2015年已經驟升到480億元。眞是有土斯有財的最佳典範！
美國最大的商業地産仲介管理公司Lee & Associates以並購溫哥華老地産商DTZ Vancouver的方式，上個月底宣佈在溫哥華成立加國第一個辦公據點，總經理Chris Anderson説，Lee & Associates願意用並購方式搶進溫哥華灘頭堡，顯見全球有影響力的投資者都不敢輕忽溫哥華這個市場。Chris Anderson形容，溫哥華與多倫多是加國市場最閃亮的珍珠，所以它們在多倫多辦公室很快會開業，接著在卡爾加里、埃德蒙頓、溫尼闢、蒙特利爾都陸續駐點。Anderson説：「溫哥華市場很旺，還會繼續漲；卡爾加里現在是很低迷，但未來成長將很驚人。」
位居世界五百強公司的JLL地産管理公司也在日前宣佈並購溫哥華地産公司Bill Goold Realty，進一步升化JLL在溫哥華地産界的影響力。JLL執行長Brett Miller説，溫哥華風貌已經大大不同了，過去這里是恬靜的度假之地，如今這個城市是面向亞洲市場最直接的通道，這里有全球各地來的企業與人才。溫哥華在地圖上的位置與能量，已經被世人看到。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net